Ilegalidade da Cobrança de Juros pela Construtora antes da Entrega do Bem

Publicado: maio 18, 2012 em Uncategorized

O presente post tem por objetivo destacar o entendimento majoritário do STJ quanto à ilegalidade da cobrança de juros pelas construtoras, que negociam imóveis na planta, sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel ainda é prática comum pelas construtoras.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o ministro Luis Felipe Salomão como relator de recurso sobre o tema no STJ, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

Para o ora relator, a cobrança de juros durante a obra antes da entrega das chaves é descabida porque nesse período a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.

Tais cláusulas configuram verdadeiro locupletamento ilícito, vedado pelo ordenamento jurídico, implicando desvantagem exagerada ao consumidor e sendo cláusula abusiva nos termos do art. 51, IV e XV do CDC, o que encontra óbice na doutrina e jurisprudência.

Indiscutível que os negócios jurídicos celebrados entre os particulares são regidos pelo princípio da livre vontade das partes, sendo, contudo, tão verdade quanto que, com o advento da Constituição Federal de 1988, um novo sistema passou a ser aplicado no âmbito das relações negociais, de onde o liberalismo até então intocável recebeu enorme mitigação.

O Código de Defesa do Consumidor e o atual Código Civil são exemplos claros dos novos ares respirados em que mesmo as relações entre particulares passam a ser moldadas por certo dirigismo contratual, sob o enfoque máximo da materialização dos direitos fundamentais do cidadão também nos contratos, buscando sua função social.

Remansosa a doutrina e jurisprudência pátria no sentido de se tratar de cobrança ilegal por abusividade a cobrança de juros durante a fase de construção, quando se mostra lícita tão somente a cobrança do INCC.

A hipótese em análise trata da impossibilidade das construtoras cobrarem dos consumidores - através de cláusulas abusivas estipuladas em contratos de adesão - juros de 1% (um por cento) ao mês antes da entrega das chaves, vez que é clara a posição hipossuficiente do adquirente em relação à construtora.

O referido raciocínio repousa no fato de que, estando o imóvel ainda em construção, em torno de 90% (noventa por cento) da obra é financiada pelos próprios consumidores, isto se traduz em uma captação de recursos do público, não sendo possível pagar juros ao construtor, a não ser depois da entrega do imóvel, vez que daí por diante o comprador passará a usufruir desse bem.

É ressabido, pois, que juros são os frutos do capital. São rendimentos produzidos diretamente pelo dinheiro. Compensatórios quando representam a renda pela utilização do dinheiro alheio, dado em mútuo. Moratórios quando correspondem à indenização pelo atraso no cumprimento de obrigação.

Entrementes, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel ainda em construção não se pode falar em juros compensatórios. O objeto do contrato de compromisso de compra e venda é a promessa de entrega da coisa imóvel a ser construída mediante o pagamento de certo preço. Não envolve, portanto, financiamento de dinheiro. Enquanto o imóvel ainda se encontra em construção, não há volume de dinheiro empregado por parte do construtor ou incorporador que justifique a incidência desses juros. Aliás, quem financia o imóvel é o próprio comprador que desde a fase de construção adianta o preço e o principal capital.

De outra parte, esses juros cobrados durante a construção do imóvel não podem ser considerados parte integrante do preço. O construtor fixa o valor de cada unidade de acordo com o preço de mercado, divide esse preço em parcelas e prevê a correção monetária pelo INCC. Portanto, a incidência dos juros na fase da construção representa para o construtor um enriquecimento sem causa: é que o seu capital retorna através das vendas e dos lucros.

Em outras palavras, na fase da construção do imóvel não há capital empregado que justifique a incidência de juros compensatórios, sendo certo que quem financia o imóvel é o próprio comprador que adianta o preço. Eventual capital utilizado nessa fase pelo construtor retorna através das vendas e dos lucros.

De concluir, pois, que a cláusula do contrato de promessa de compra e venda que prevê a incidência de juros mensais legais simples de 1% (um por cento) ao mês, calculados em referência à data da assinatura do contrato, estabelece ajuste abusivo por não encontrar justificativa em regra ou norma de Direito e por atribuir ao construtor um enriquecimento sem causa.

Este é o entendimento pacífico nos tribunais pátrios:

RECURSO ESPECIAL Nº 670.117 – PB (2004/0081926-

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. “JUROS NO PÉ”. ABUSIVIDADE.

INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO.

1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – “juros no pé” -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido.

2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte

de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor,

de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de

empréstimo.

3. Recurso especial improvido.

REsp 470513 / DF

RECURSO ESPECIAL 2002/0119750-9

CONHECER. DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR. UNÂNIME.CIVIL. COMPRA E VENDA. (…)

2. JUROS REMUNERATÓRIOS SOBRE O SALDO DEVEDOR APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL. A cobrança de juros remuneratórios sobre o saldo devedor do preço, após a entrega do imóvel, também tem a sua justificativa, sendo efeito da comutatividade; após a imissão na posse, o adquirente remunera o capital do vendedor, que está sendo utilizado pelo comprador, mediante juros, até o pagamento final do preço. Recurso especial não conhecido.

2003 01 1 070509-9 APC – 0070509-79.2003.807.0001 (Res.65 – CNJ) DF

Disponibilização no DJ-e: 09/12/2009 Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICES CONTRATUAIS (CUB-SINDUSCOM E IGP-M). INADMISSIBLIDADE. JUROS COMPENSATÓRIOS DE 12% AO ANO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.
2. OS JUROS COMPENSATÓRIOS SÃO LEGAIS E EXIGÍVEIS A PARTIR DA DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL, COMO FORMA DE REMUNERAÇÃO PELA ANTECIPAÇÃO DA ENTREGA.3. É VEDADA, NO CASO, A CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. O ART. 4º DA LEI Nº 9.514/97 DETERMINA SEJAM OBSERVADAS AS PRESCRIÇÕES LEGAIS, E O ART. 5º DA MP 2.170 36/01 É INCONSTITUCIONAL POR OFENDER A CF 62, § 1º, III, C/C 192.
 

 

APELAÇÃO CÍVEL 2001 01 1 020091-0 APC – 0020091-11.2001.807.0001 (Res.65 – CNJ) DF

Publicação no DJU: 13/12/2005

CIVIL E PROCESSO CIVIL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – JUROS REMUNERATÓRIOS DEVIDOS APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL – CORREÇÃO PELO INCC NO PERÍODO DE CONSTRUÇÃO – LEGALIDADE DA ADOÇÃO DO IGPM COMO INDEXADOR -INOCORRÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE INFORMAÇÃO DO CONSUMIDOR – IMPARCIALIDADE E PRECISÃO TÉCNICA DO LAUDO DO PERITO DO JUÍZO – ERROS NOS CÁLCULOS DOS RESÍDUOS INFLACIONÁRIOS E NA AMORTIZAÇÃO ANTECIPADA NÃO DEMONSTRADOS – RECURSO CONHECIDOS – PROVIDO O APELO DA RÉ E PARCIALMENTE PROVIDO O DO AUTOR.

1.SÃO DEVIDOS OS JUROS REMUNERATÓRIOS À CONSTRUTORA QUE ENTREGA O IMÓVEL POR SI FINANCIADO, PORQUANTO CONFIGURAM A REMUNERAÇÃO DO CAPITAL EMPRESTADO AO MUTUÁRIO, CUJO TERMO INICIAL DESTE ENCARGO DEVE INCIDIR A PARTIR DA DATA DA ENTREGA DO BEM, MORMENTE QUANDO A PRETENSÃO DE AMBAS AS PARTES CONFLUEM NESTE SENTIDO.

2.É VÁLIDA A ADOÇÃO DO INCC COMO INDEXADOR PARA O PERÍODO DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL.

Classe do Processo : 2000 01 1 043478-0 APC – 0043478-89.2000.807.0001 (Res.65 – CNJ)DFRegistro do Acórdão Número : 395691Data de Julgamento : 25/11/2009Órgão Julgador : 2ª Turma CívelRelator : FERNANDO HABIBEDisponibilização no DJ-e: 14/01/2010 Pág. : 46

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INCC. JUROS COMPENSATÓRIOS.
(…)
2. ADMITE-SE A COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS APÓS A
ENTREGA DO BEM, ATÉ A QUITAÇÃO INTEGRAL DA DÍVIDA CONTRATADA, COM O OBJETIVO DE COMPENSAR A INCORPORADORA PELA CONSTRUÇÃO.

2001 01 5 004080-6 APC – 0004080-04.2001.807.0001 (Res.65 – CNJ) DF

CIVIL – PROCESSO CIVIL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CONSTRUÍDO SOB O REGIME DE INCORPORAÇÃO MEDIANTE PAGAMENTO PARCELADO – CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PRESTAÇÕES PELO INCC e TR – ÁREA MENOR – ABATIMENTO DO PREÇO – PROVIMENTO DO RECURSO DA RÉ, PREJUDICADO O DO AUTOR.
1. Tem-se por lícita a contratação de correção monetária com base nos índices do INCC, para as prestações vencidas ou vencíveis durante o tempo da construção e, a contar da entrega do imóvel, pelos índices da TR, acrescidas dos juros compensatórios.(…)

3. Apelo da ré provido, prejudicado o do autor. Unânime.(20010150040806APC, Relator ESTEVAM MAIA, 4ª Turma Cível, julgado em 11/06/2008, DJ 07/07/2008 p. 63)

APELAÇÃO CÍVEL 2003 01 1 019823-0 APC – 0019823-83.2003.807.0001 (Res.65 – CNJ) DF

Publicação no DJU: 13/12/2005

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. JUROS REMUNERATÓRIOS. LEGALIDADE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. INCC COLUNA 18. INDEXADOR REGIONAL. ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. IGPM. APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL. LEGALIDADE. APELO IMPROVIDO.
1. É CABÍVEL A CONTRATAÇÃO DE JUROS REMUNERATÓRIOS, APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL, NA MODALIDADE DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA REALIZADA, A FIM DE REMUNERAR O CAPITAL EMPREGADO PELA INCORPORADORA NA CONCRETIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO.
(…)
4. APELO IMPROVIDO.

Apenas quando a incorporadora adimplisse sua obrigação de entrega da unidade imobiliária - pois operada a tradição do bem - teria fundamento a exigência total do preço ou cobrança de juros sobre a parcela não quitada, respeitados, evidentemente, os limites legais.

Importa ressaltar que a situação em análise difere das vendas a prazo realizadas no comércio. Nestas a entrega do bem é imediata e o pagamento parcelado para o futuro. Como o vendedor cumpriu com sua obrigação de tradição do bem, lícito é ser exigido o pagamento total do preço no ato da compra ou, se este for parcelado, cobrar juros das parcelas ainda não pagas. Neste caso, o comerciante empresta ao comprador a parte do preço que não foi paga simultaneamente à transferência do produto. Fala-se, então, que o vendedor “financiou” a compra, ou seja, emprestou dinheiro ao consumidor.

A cobrança de juros sobre parte do preço na incorporação imobiliária baseia-se no pressuposto equivocado de estarmos diante de um contrato de compra e venda com entrega imediata do bem.

As decisões citadas não deixam a menor dúvida a respeito da possibilidade  de cobrança de juros compensatórios APENAS DEPOIS DA ENTREGA DO IMÓVEL!

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comentários
  1. Dôga disse:

    As construtoras que vendem imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo comprador antes da entrega das chaves. Esta foi a decisão, por unanimidade, da 4.ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso de uma construtora que pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

    Conforme nota do STJ, a cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, que considera nulas as cláusulas abusivas de contrato.

    Sete anos depois, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

    Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula “que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves”.

    No caso julgado pela 4.ª Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.

    O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltou que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

    Para o relator, a cobrança de juros durante a obra é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do comprador que nem sequer tem o gozo do imóvel.

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